Hausverwaltung Software Vergleich 2026: 12 Anbieter für kleine und mittlere Verwaltungen

Dieser Artikel dient ausschließlich zu Informationszwecken und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar. Für verbindliche Auskünfte wenden Sie sich bitte an einen Fachanwalt oder Steuerberater.

Transparenzhinweis: domily.ai ist ein Produkt des Autors. Alle anderen Anbieter wurden unabhängig recherchiert. Alle Preisangaben sind netto (Stand: März 2026).

Dieser Hausverwaltung Software Vergleich richtet sich an professionelle Verwaltungen mit 20 bis 500 Einheiten, die eine moderne, cloudbasierte Lösung suchen. Wir schauen uns 12 Anbieter an und bewerten sie nach KI-Funktionen, Nebenkostenabrechnung, Bankanbindung, Preisstruktur und der Frage, ab welcher Bestandsgröße welches Tool Sinn ergibt.

Die wichtigsten Erkenntnisse auf einen Blick

Wer weniger als 50 Einheiten verwaltet, ist mit den bewährten Kleinvermieter-Tools objego, immocloud oder hellohousing gut bedient. Wer mehr als 200 Einheiten und doppelte Buchführung braucht, findet bei Impower, Immoware24 oder den klassischen ERPs wie DOMUS und Aareon passende Lösungen. Dazwischen, bei 50 bis 200 Einheiten mit Einnahmen-Überschuss-Rechnung, gibt es weniger Auswahl. Hier positionieren sich 2026 neue Anbieter wie domily.ai mit einem KI-gestützten Ansatz.

Die Anbieter im Vergleich

domily.ai: KI-gestützte Mietverwaltung für 50 bis 200 Einheiten

domily.ai ist ein neuer Anbieter, der sich an kleine Hausverwaltungen richtet, die bereits digital arbeiten und eine modernere Alternative suchen. Der zentrale Unterschied zu den anderen Anbietern in diesem Vergleich: domily.ai setzt durchgängig auf KI. Dokumente werden automatisch klassifiziert und den 17 BetrKV-Kostenkategorien zugeordnet, Banktransaktionen kontextbasiert zugewiesen und die Nebenkostenabrechnung KI-gestützt erstellt.

Das Kernfeature ist der KI-gestützte Nebenkostenabrechnungs-Generator. Hochgeladene Belege und Banktransaktionen werden automatisch verarbeitet und in eine rechtskonforme Abrechnung überführt. Die Berechnung selbst läuft über eine Regel-Engine (Umlageschlüssel, anteilige Berechnung bei Mieterwechsel), während KI bei der Dokumentenerkennung, Kostenzuordnung und Plausibilitätsprüfung unterstützt. Das Ergebnis wird zur Prüfung vorgelegt. Nichts geht ohne Freigabe durch den Verwalter.

Weitere Funktionen: Vertragsanalyse (KI-Scan bestehender Mietverträge auf unwirksame Klauseln mit BGH-Referenzen), automatisierte Mieterkommunikation per E-Mail, DATEV-Export und ein Eigentümer-Dashboard für Auftraggeber.

Zielgruppe: Mietverwaltungen mit 50 bis 200 Einheiten, die bereits digital arbeiten.

Preismodell: 1,50 Euro pro Einheit/Monat, Mindestbetrag 49 Euro/Monat, ein Plan ohne Feature-Gating. 30 Tage kostenlos testen. Monatlich kündbar, mit optionalem Jahresrabatt.

Stärken: Einziger Anbieter mit KI-gestützter Nebenkostenabrechnung. Kaltkosten-NKA über alle 17 BetrKV-Kategorien. Einfache Preisstruktur. DATEV-Export. Fokus auf Mietverwaltung.

Schwächen: Neuer Anbieter, noch kein etablierter Track Record. Keine WEG-Verwaltung. Heizkostenabrechnung mit Messdienstleister-Integration in Planung.

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objego: Bewährter Einstieg für private Vermieter

objego aus Essen gehört zu den bekanntesten Vermieter-Tools in Deutschland und hat sich als verlässliche Lösung für private Vermieter mit wenigen Einheiten etabliert. Die Software ist übersichtlich, der Einstieg einfach, und die Nebenkostenabrechnung funktioniert für kleine Bestände gut. objego empfiehlt selbst, maximal 70 Einheiten anzulegen.

Das Preismodell ist modular aufgebaut: Die Basisfunktionen (Stammdaten, Objektverwaltung) sind kostenlos. Das Verwaltungs-Modul mit Dokumentenmanagement und Bankanbindung kostet 7,95 Euro/Monat, das Nebenkosten-Modul zusätzlich 0,95 Euro pro Einheit und Monat. Bei 50 Einheiten sind das rund 55 Euro/Monat.

Besonders positiv fällt auf, wie einsteigerfreundlich objego ist. Wer zum ersten Mal eine Nebenkostenabrechnung digital erstellen möchte, wird gut durch den Prozess geführt. Die Bankanbindung wird laufend weiterentwickelt. Für Vermieter mit wenigen Einheiten ist objego eine der besten Optionen auf dem Markt.

Zielgruppe: Private Vermieter mit 1 bis 50 Einheiten.

Preismodell: Kostenloser Einstieg, 7,95 Euro/Monat Basis + 0,95 Euro/Einheit/Monat für NKA.

Stärken: Sehr einfache Bedienung. Guter Einstieg für digitale Neulinge. Anlage-V-Export. Hilfreiche Nutzerführung bei der NKA.

Schwächen: Kein WEG. Keine KI-gestützte Abrechnung. Am besten geeignet für Bestände unter 50 Einheiten.

immocloud: Allround-Lösung mit starkem Mieterportal

immocloud aus Düsseldorf ist der aktuelle Testsieger bei trusted.de und eine beliebte Lösung für private Immobilienbesitzer. Die Software bietet ein modernes Design, ein integriertes Mieterportal mit Chat-Funktion und eine solide Nebenkostenabrechnung. Die Bankanbindung läuft über finAPI und wird in Tests als zuverlässig bewertet.

Die Preise staffeln sich nach Einheiten: ab 4,99 Euro/Monat für bis zu 5 Einheiten, über 13,99 Euro (Manager) und 25,99 Euro (Manager Pro) bis 39,99 Euro/Monat (Investor). Eine DATEV-Schnittstelle wurde 2026 integriert.

Besonders hervorzuheben ist das Mieterportal mit Chat-Funktion, das immocloud von vielen Wettbewerbern abhebt. Für Vermieter, die eine moderne Kommunikation mit ihren Mietern suchen, ist das ein echter Pluspunkt. immocloud richtet sich primär an Eigentümer, die ihre eigenen Immobilien verwalten, nicht an professionelle Verwaltungen mit Mandantentrennung.

Zielgruppe: Private Vermieter und kleine Bestandshalter mit 5 bis 70 Einheiten.

Preismodell: Ab 4,99 Euro/Monat (5 Einheiten), gestaffelt nach Bestandsgröße.

Stärken: Testsieger trusted.de. Modernes Design. Mieterportal mit Chat. Zuverlässige Bankanbindung über finAPI. DATEV-Export.

Schwächen: Keine Mandantentrennung für professionelle Verwaltungen. WEG-Abrechnungen nicht möglich.

VermietenPlus (ImmoScout24): Verwaltung mit ImmoScout24-Integration

VermietenPlus (ehemals Vermietet.de) ist das Verwaltungstool von ImmoScout24. Das Tool bietet Nebenkostenabrechnung, Bankanbindung mit automatischem Mieteingangscheck, anwaltlich geprüfte Dokumentvorlagen und direkte ImmoScout24-Integration für Neuvermietungen.

Der Preis liegt bei 9,90 Euro/Monat plus 0,99 Euro pro weiterer Einheit, mit einer Mindestvertragslaufzeit von 12 Monaten. Bei 50 Einheiten sind das rund 58 Euro/Monat.

Die Umstellung von Vermietet.de auf VermietenPlus war für einige Bestandskunden mit Schwierigkeiten verbunden. Die Bewertungen auf Trustpilot (1,4/5 bei 72 Bewertungen) spiegeln hauptsächlich die Migrationsprobleme wider. Die App-Bewertungen fallen positiver aus (Apple App Store: 4,1/5 bei 261 Bewertungen).

Zielgruppe: Private Vermieter mit 1 bis 30 Einheiten, die ImmoScout24 für Neuvermietungen nutzen.

Preismodell: 9,90 Euro/Monat + 0,99 Euro/Einheit, 12 Monate Mindestlaufzeit.

Stärken: ImmoScout24-Integration. Dokumentvorlagen. Hohe Reichweite bei der Neuvermietung.

Schwächen: Gemischte Nutzerbewertungen nach Migration. 12 Monate Mindestlaufzeit. Keine KI-Funktionen. Kein WEG.

hellohousing: Günstiger und einsteigerfreundlicher Start

hellohousing richtet sich an Vermieter mit sehr kleinem Bestand und macht den Einstieg in die digitale Verwaltung besonders einfach. Eine einzelne Immobilie ist kostenlos, ab zwei Objekten werden 4,50 Euro/Monat fällig, bei 3 bis 5 Objekten 9,50 Euro/Monat. Für größere Bestände gibt es individuelle Angebote.

Die Software konzentriert sich bewusst auf das Wesentliche: Objektverwaltung, Dokumentenmanagement und Nebenkostenabrechnung. hellohousing ist einer der wenigen Kleinvermieter-Anbieter, der KI-gestützte Belegerfassung anbietet. Das ist ein guter erster Schritt in Richtung Automatisierung, auch wenn die Abrechnungserstellung selbst noch manuell erfolgt.

Zielgruppe: Private Vermieter mit 1 bis 5 Objekten.

Preismodell: Kostenlos für 1 Objekt, ab 4,50 Euro/Monat für 2 Objekte.

Stärken: Sehr günstiger Einstieg. KI-gestützte Belegerfassung. Modernes, aufgeräumtes Design. Gute Hilfe-Texte für Einsteiger.

Schwächen: Eingeschränkter Funktionsumfang. Nicht für professionelle Verwaltungen ausgelegt.

Impower: Starke KI-Buchhaltung für professionelle Verwaltungen

Impower aus München gehört zu den spannendsten Anbietern im professionellen Segment und wächst schnell. Die Software richtet sich an professionelle Verwaltungen mit doppelter Buchführung und setzt auf KI-Automatisierung: Rechnungen werden per Texterkennung erfasst, Banktransaktionen kontextbasiert zugeordnet, und das System lernt objektspezifisch dazu.

Impower gibt an, den Buchhaltungsaufwand um 60 bis 80 Prozent zu reduzieren und wird von fast 1.000 Verwaltungsunternehmen eingesetzt. Die offene Schnittstellenarchitektur ermöglicht die Anbindung an Casavi, facilioo, etg24 und Microsoft-Produkte.

Das Preismodell ist einfach: 0,99 Euro pro Wohn- oder Gewerbeeinheit/Monat, 0,49 Euro für Stellplätze und Keller. Keine Grundgebühr.

Für Verwaltungen mit doppelter Buchführung und wachsendem Bestand ist Impower eine der besten Optionen auf dem Markt. Die Kombination aus KI-Automatisierung und offenen Schnittstellen ist im deutschen Markt selten.

Zielgruppe: Professionelle Hausverwaltungen mit 200+ Einheiten und doppelter Buchführung.

Preismodell: 0,99 Euro/Einheit/Monat (Wohnen/Gewerbe), 0,49 Euro/Einheit (Stellplatz/Keller).

Stärken: Starke KI-Automatisierung. Offene Schnittstellen. Gutes Design trotz großem Funktionsumfang. Faire Preisstruktur.

Schwächen: Setzt doppelte Buchführung voraus, daher für EÜR-basierte Kleinverwaltungen nicht die richtige Wahl. WEG-Fokus.

Casavi: Marktführer in der digitalen Mieterkommunikation

Casavi aus München ist mit über 1.700 Kunden und 2,7 Millionen verwalteten Einheiten der Marktführer im Bereich digitale Mieterkommunikation. Nach der Übernahme von MANAGBL.AI im September 2025 bietet Casavi mit "casavi AI Voice Pro" auch KI-gestützte Telefonassistenz.

Casavi ist kein ERP-System, sondern eine Kommunikations- und Workflow-Plattform, die sich über Schnittstellen an bestehende Buchhaltungssysteme (Impower, DOMUS, Aareon) anbinden lässt. Die Stärken liegen im Ticketsystem, im Mieterportal und in der digitalen Eigentümerversammlung.

Für größere Verwaltungen, die ihre Mieterkommunikation professionalisieren wollen, ist Casavi eine hervorragende Wahl. Die Preisgestaltung richtet sich entsprechend an größere Bestände.

Zielgruppe: Mittlere bis große Hausverwaltungen mit 500+ Einheiten.

Preismodell: Individuell, Premium-Positionierung.

Stärken: Marktführer Kommunikation. KI-Telefonassistent (MANAGBL.AI). Starke Schnittstellen zu ERPs. Große Nutzerbasis.

Schwächen: Keine eigenständige Buchhaltung oder Abrechnung. Erfordert zusätzliches ERP-System. Für kleine Verwaltungen preislich weniger attraktiv.

etg24: Solide Verwaltungsplattform mit WEG-Fokus

etg24 richtet sich an professionelle Hausverwaltungen und Eigentümergemeinschaften mit einem Schwerpunkt auf digitale Kommunikation, Ticketing und Eigentümerversammlungen. Die Plattform deckt Dokumentenmanagement, Aufgabenverwaltung und digitale Umlaufbeschlüsse ab.

Für größere Bestände mit WEG-Schwerpunkt ist etg24 eine bewährte Wahl. Die Mindestgebühr von rund 90 Euro/Monat bedeutet, dass sich das Tool ab etwa 375 Einheiten rechnet.

Zielgruppe: Professionelle WEG-Verwaltungen mit 400+ Einheiten.

Preismodell: Ab ca. 0,24 Euro/Einheit/Monat, Mindestgebühr ca. 90 Euro/Monat.

Stärken: Starke WEG-Features. Digitale Eigentümerversammlungen. Bewährtes Ticketsystem.

Schwächen: Mindestgebühr setzt eine gewisse Bestandsgröße voraus. Primär Kommunikationsplattform, Buchhaltung erfordert separates System.

Immoware24: Umfangreiche Lösung für große Bestände

Immoware24 ist eine cloudbasierte Software für professionelle Hausverwaltungen mit großen Beständen. Der Funktionsumfang ist beeindruckend: von der Miet- und WEG-Verwaltung über Mahnwesen und Zählermanagement bis zur Eigentümerversammlung.

Der große Funktionsumfang bringt eine gewisse Einarbeitungszeit mit sich, und das Interface ist eher funktional als modern gehalten. Wer sich eingearbeitet hat, bekommt aber ein sehr leistungsfähiges System. Für Verwaltungen mit wenigen Einheiten bietet Immoware24 mehr Funktionalität als nötig.

Zielgruppe: Professionelle Hausverwaltungen mit 500+ Einheiten.

Preismodell: Auf Anfrage, gestaffelt nach Einheiten.

Stärken: Größter Funktionsumfang im Vergleich. WEG + Mietverwaltung. Mahnwesen, Zählermanagement, Eigentümerversammlung.

Schwächen: Einarbeitungszeit nötig. Interface eher funktional. Für kleine Verwaltungen mehr als nötig.

DOMUS Software: Bewährter Klassiker für den Mittelstand

DOMUS (DOMUS Software AG) bietet mit DOMUS 4000 und DOMUS CRM eine etablierte On-Premise- und Cloud-Lösung für mittelständische bis große Hausverwaltungen. Die Software deckt WEG- und Mietverwaltung, Buchhaltung, Mahnwesen und Eigentümerversammlungen ab und hat sich in der Branche über Jahrzehnte bewährt.

DOMUS bleibt eine eigenständige Alternative für mittelständische Verwaltungen, die eine stabile und erprobte Lösung bevorzugen.

Zielgruppe: Mittelständische Hausverwaltungen mit 500 bis 5.000 Einheiten.

Preismodell: Individuell, On-Premise oder Cloud.

Stärken: Bewährt und stabil. Umfassende WEG- und Mietverwaltung. Große Nutzerbasis. Langer Track Record.

Schwächen: Höhere Einstiegskosten. Fokus auf bewährte Funktionalität.

Aareon: Das Ökosystem für Großverwaltungen

Aareon (Advent International, Tochter der Aareal Bank) ist der führende Anbieter im Enterprise-Segment. Mit Wodis Sigma, iX-Haus, dem Aareon Connect Ökosystem und den Akquisitionen von HausPerfekt und Haufe-Lexware Real Estate bedient Aareon über 13.000 Kunden mit 18 Millionen verwalteten Einheiten.

Aareon ist für große Wohnungsunternehmen und Verwaltungen gebaut, die einen professionellen IT-Betrieb mitbringen. Für kleine und mittlere Verwaltungen ist es nicht die richtige Größenordnung, aber für die Zielgruppe ist das Ökosystem kaum zu schlagen.

Zielgruppe: Großverwaltungen und Wohnungsunternehmen mit 5.000+ Einheiten.

Preismodell: Enterprise-Preisgestaltung, individuell.

Stärken: Marktführer Enterprise. Umfassendes Ökosystem. Stabilität und Langlebigkeit.

Schwächen: Für KMU nicht die richtige Größenordnung. Höherer Implementierungsaufwand.

SCALARA: Neuer Anbieter mit Rundum-Ansatz

SCALARA bietet von Buchhaltung über Dokumentenmanagement bis zur Eigentümerversammlung alles aus einer Hand. Der Ansatz ist umfassend, die Marktpräsenz noch im Aufbau.

Zielgruppe: Professionelle Hausverwaltungen mit 100 bis 1.000 Einheiten.

Preismodell: Auf Anfrage.

Stärken: Umfassender Ansatz. Modernes Design.

Schwächen: Noch junges Produkt. Wenig unabhängige Bewertungen verfügbar.

Vergleichstabelle: Die 12 Anbieter auf einen Blick

Anbieter	Zielgruppe (Einheiten)	KI-Funktionen	NKA-Erstellung	Bankanbindung	Preis (100 Einheiten)	WEG
domily.ai	50 bis 200	KI-NKA, Dokumenten-KI, Vertragsanalyse	KI-gestützt + Regel-Engine	PSD2, DATEV	ca. 150 Euro/Mo	Nein
objego	1 bis 70	OCR	Manuell/Template	PSD2	ca. 103 Euro/Mo	Nein
immocloud	5 bis 70	Nein	Manuell/Template	finAPI	14 bis 40 Euro/Mo*	Nein
VermietenPlus	1 bis 30	Nein	Manuell/Template	PSD2	ca. 108 Euro/Mo	Nein
hellohousing	1 bis 5	Belegerfassung	Manuell/Template	Ja	Individuell	Nein
Impower	200+	KI-Rechnungen, KI-Banking	Automatisiert	EBICS/HBCI	ca. 99 Euro/Mo	Ja
Casavi	500+	KI-Telefon (MANAGBL.AI)	Nein (kein ERP)	Nein	Individuell	Ja
etg24	400+	Nein	Nein (kein ERP)	Nein	ca. 24 Euro/Mo**	Ja
Immoware24	500+	Nein	Ja	Ja	Auf Anfrage	Ja
DOMUS	500 bis 5.000	Nein	Ja	Ja	Auf Anfrage	Ja
Aareon	5.000+	Begrenzt	Ja	Ja	Enterprise	Ja
SCALARA	100 bis 1.000	Begrenzt	Ja	Ja	Auf Anfrage	Ja

*immocloud staffelt nach Tarifmodell, nicht pro Einheit. Bei 100 Einheiten ist ein individuelles Angebot erforderlich.

**etg24 ist kein ERP. Preis gilt für die Kommunikationsplattform, Buchhaltung separat.

Die Lücke im Markt: 50 bis 200 Einheiten ohne doppelte Buchführung

Wer den Vergleich aufmerksam liest, erkennt ein Muster. Die Kleinvermieter-Tools (objego, immocloud, VermietenPlus, hellohousing) sind für Bestände bis etwa 50 Einheiten konzipiert. Sie leisten dort gute Arbeit, bieten aber keine mandantenfähige Verwaltung für Drittbestände. Die professionellen ERPs (Impower, Immoware24, DOMUS, Aareon) setzen doppelte Buchführung voraus und bringen einen Funktionsumfang mit, der für eine Zwei-Personen-Verwaltung oft mehr als nötig ist.

Dazwischen liegt ein Segment von geschätzt 8.000 bis 10.000 Hausverwaltungen in Deutschland, die 50 bis 200 Einheiten mit EÜR verwalten, keine IT-Abteilung haben und ein Tool brauchen, das Auftraggeber, Objekte und Mieter sauber trennt, ohne den Aufwand eines vollwertigen ERP-Systems.

Dieses Segment hatte bisher wenig Auswahl. Viele Verwaltungen in dieser Größenordnung arbeiten mit einem Kleinvermieter-Tool an dessen Grenzen, mit einem ERP-System, das nur teilweise genutzt wird, oder noch mit Excel.

Worauf Sie bei der Auswahl achten sollten

Mandantenfähigkeit: Verwalten Sie Immobilien für Dritte? Dann brauchen Sie eine klare Trennung zwischen Auftraggebern (Eigentümern), deren Objekten und den zugehörigen Finanzdaten. Die Kleinvermieter-Tools bieten das nicht.

Nebenkostenabrechnung: Jede Software im Vergleich bietet eine NKA-Funktion, aber die Qualität variiert. Die meisten arbeiten mit Templates, in die Sie Zahlen manuell eintragen. domily.ai und Impower automatisieren den Prozess mit KI. Bei den bekannten Fehlerquoten in manuellen Abrechnungen ist Automatisierung hier ein klarer Vorteil.

Bankanbindung: PSD2-Verbindungen über Drittanbieter (finAPI, Enable Banking, Nordigen) sind heute Standard. Die Stabilität variiert je nach Anbieter und Bank. Fragen Sie im Testbetrieb gezielt nach der Zuverlässigkeit. EBICS/HBCI-Anbindungen für Treuhandkonten sind in den professionellen ERPs verfügbar.

Preisstruktur für Wachstum: Rechnen Sie Ihre Kosten für den aktuellen Bestand und für den geplanten Bestand in 24 Monaten. Manche Preismodelle skalieren bei steigender Einheitenzahl anders als andere. Einige Anbieter haben eine Mindestgebühr, die sich erst ab einer bestimmten Größe rechnet (etg24, domily.ai).

KI-Funktionen: 2026 ist KI in der Hausverwaltungssoftware noch eher die Ausnahme. Impower setzt KI für Buchhaltungsautomatisierung ein, domily.ai für den gesamten Weg von der Belegerfassung bis zur fertigen NKA, hellohousing für die Belegerfassung. Die meisten anderen Anbieter arbeiten regelbasiert, was für viele Anwendungsfälle gut funktioniert. Wer gezielt nach Automatisierung sucht, sollte die KI-Fähigkeiten der Kandidaten vergleichen.

Fazit

Der Markt für Hausverwaltungssoftware ist 2026 breiter aufgestellt als vor zwei Jahren. Kleinvermieter-Tools und Enterprise-ERPs bedienen ihre jeweiligen Zielgruppen gut. Für professionelle Kleinverwaltungen mit 50 bis 200 Einheiten gibt es erstmals Optionen, die über Excel hinausgehen und trotzdem kein vollwertiges ERP erfordern.

Die Entscheidung hängt von drei Faktoren ab: Ihrer Bestandsgröße, Ihrem Buchführungsmodell (EÜR vs. doppelte Buchführung) und der Frage, ob Sie KI-Unterstützung bei der täglichen Arbeit nutzen möchten. Testen Sie Ihre Top-3-Kandidaten im Echtbetrieb. Nur so sehen Sie, ob der Workflow zur täglichen Arbeitsweise Ihrer Verwaltung passt.

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