Hausverwaltung Software für 50–200 Einheiten: Was passt zu Ihrer Verwaltung? (2026)

Die Lücke zwischen 50 und 200 Einheiten

Hausverwaltungen mit 50 bis 200 Einheiten stehen vor einem spezifischen Problem: Die Software, die für private Vermieter mit einer Handvoll Wohnungen funktioniert, skaliert nicht. Und die Systeme, die Verwaltungen mit 1.000+ Einheiten nutzen, sind zu komplex, zu teuer und setzen eine eigene IT-Abteilung voraus. Das Ergebnis kennt jeder in der Branche: Excel-Vorlagen, veraltete Desktopprogramme, drei Tools, die nicht miteinander sprechen. Das funktioniert, bis die Fehlerquote bei der Nebenkostenabrechnung steigt, der zweite Mitarbeiter kündigt oder die regulatorischen Anforderungen schneller wachsen als die eigene Kapazität.

Dieser Artikel ist kein Feature-Vergleich mit Häkchentabelle. Stattdessen ordnen wir die relevanten Optionen nach dem ein, was für eine Verwaltung mit 50–200 Einheiten tatsächlich zählt: Aufwand, Skalierung, Automatisierung und ehrliche Grenzen.

Was eine Verwaltung mit 50–200 Einheiten braucht

Bevor es um einzelne Anbieter geht, lohnt sich die Frage: Was unterscheidet dieses Segment eigentlich? Ab 50 Einheiten verwalten Sie in der Regel mehrere Objekte für mehrere Eigentümer. Die Software muss Mandanten sauber trennen — Finanzen, Dokumente, Kommunikation — und die Nebenkostenabrechnung regelkonform nach BetrKV abbilden: alle 16 Kostenarten mit korrekten Umlageschlüsseln, Leerstandsbehandlung und CO2-Kostenaufteilung. Nicht eine vereinfachte Abrechnung für drei Wohnungen.

Dazu kommen Anforderungen, die bei 20 Einheiten noch kein Problem waren: Manuelle Zuordnung von Mieteingängen ist bei 150 Mietern pro Monat kein realistischer Workflow, eine Bankanbindung per PSD2-Sync oder zumindest CSV-Import mit automatischer Zuordnung ist Pflicht. Ihre Auftraggeber haben Steuerberater — ohne sauberen DATEV-Export produzieren Sie Doppelarbeit. Und Rechnungen, Bescheide, Verträge fallen pro Objekt, pro Jahr hundertfach an. Wer das noch manuell klassifiziert und ablegt, verliert Stunden pro Woche.

Die Optionen im Überblick

Für private Vermieter: objego und immocloud

objego (gegründet 2020, Essen, Backing von ista und Aareal Bank) ist ein Tool für private Vermieter mit 1–50 Einheiten. Das sagt objego selbst: maximal 70 Nutzeinheiten empfohlen. Kostenloser Starttarif, Bezahlpläne ab ca. 7,95 €/Monat. Schnelle Nebenkostenabrechnung, Anlage V, Bankanbindung. Kein Mieterportal, kein Ticketsystem, kein DATEV, keine WEG-Funktionen. Für eine Verwaltung mit 100+ Einheiten ist objego nicht gebaut.

immocloud positioniert sich als Brücke zwischen Vermieter-Tools und professioneller Software. Stärken: gutes Mieterportal, Dashboard mit Cashflow und Leerständen, automatische Umsatz-Erkennung. Preise: ca. 34,90 €/Monat für 50 Einheiten. Schwächen laut Bewertungen: unübersichtlich bei vielen Objekten, umständliche Nebenkostenabrechnung, kein DATEV. Wer mehr als 100 Einheiten verwaltet, stößt an Grenzen.

Einordnung: Beide Tools sind für den Einstieg gedacht — die ersten 10–50 Einheiten. Mandantenstruktur, DATEV-Pflicht, komplexe Abrechnung: dafür fehlen die Funktionen.

Für große Verwaltungen: Immoware24 und etg24

Immoware24 (gegründet 2013, Halle/Saale) ist eine der etabliertesten Cloud-Lösungen am Markt und skaliert bis 10.000–20.000+ Einheiten. Die Funktionstiefe ist beeindruckend: WEG, Miet- und SE-Verwaltung, DMS, Ticketsystem, Mahnwesen, Eigentümerversammlungen, DATEV, ELSTER, E898-Schnittstelle. Die Kehrseite ist ebenso real — steile Lernkurve, veraltetes UI-Design, keine Onboarding-Tutorials. Preise nur auf Anfrage. Trusted.de empfiehlt Immoware24 explizit für Verwaltungen ab 500 Einheiten.

etg24 setzt andere Schwerpunkte: Vorgangsmanagement und Kommunikation stehen im Zentrum, mit digitaler Ablage, Ticketsystem, Eigentümerportal, digitalen Eigentümerversammlungen und einer 360-Grad-Kontaktübersicht. KI-gestützte Dokumentenverarbeitung und ein KI-Chatbot sind verfügbar, Preise allerdings nicht öffentlich. Bewertungen bemängeln unübersichtliches Vorgangsmanagement und einen relativ hohen Preis.

Für eine inhabergeführte Verwaltung mit 80 oder 150 Einheiten bedeuten beide Systeme: Sie zahlen für Komplexität, die Sie nicht nutzen, und investieren Wochen in die Einarbeitung.

Für 50–200 Einheiten: SCALARA

SCALARA (gegründet 2020) ist die derzeit relevanteste Alternative für das Mittelsegment. Cloud-basiert, starker WEG-Fokus, entwickelt mit den Autoren der WEG Musterabrechnung (Astrid Schultheis, Dr. Michael Casser). KI-Assistentin "Lara", selbstlernende Buchungsautomatisierung, KI-gestützte Rechnungserkennung.

Preise: Im ersten Jahr 149 €/Monat, im zweiten Jahr 199 €/Monat für bis zu 250 Einheiten. Gründerangebot für junge Unternehmen verfügbar. Schnittstellen: EBICS, FinTS, SEPA, OCR, facilioo. Laut Bewertungen liegen die Stärken bei rechtssicherer WEG-Buchhaltung, hohem Automatisierungsgrad und flacher Lernkurve, dazu häufige Updates (3–4 pro Woche). Schwächen: jung am Markt (2020), wenige Integrationen, kein modularer Aufbau. DATEV-Anbindung konnte in den recherchierten Quellen nicht bestätigt werden.

Einordnung: Für WEG-lastige Verwaltungen trifft SCALARA das Segment gut, und die Preisstruktur ist transparent. Wer primär Mietverwaltung betreibt, findet weniger spezifische Funktionen.

domily.ai: Ein anderer Ansatz

domily.ai verfolgt einen grundsätzlich anderen Ansatz: Statt KI als Feature-Schicht auf bestehende Software zu setzen, baut domily.ai den gesamten Workflow um autonome KI-Operationen mit menschlicher Freigabe.

Konkret: Belege werden nicht nur erkannt, sondern automatisch klassifiziert, dem richtigen Objekt zugeordnet und der richtigen BetrKV-Kategorie zugewiesen. Nebenkostenabrechnungen durchlaufen 7 automatische Compliance-Checks vor der Freigabe. Mieteranfragen werden kontextbezogen beantwortet. Sie geben frei, statt selbst zu formulieren.

Preis: 1,50 €/Einheit/Monat, Minimum 49 €/Monat. Ein Plan, alle Funktionen. 30 Tage kostenlos.

Was Sie wissen sollten: domily.ai befindet sich in der Feedback-Partner-Phase. Das Produkt ist noch nicht mit hunderten Mandaten im Echtbetrieb getestet. Wer eine sofort einsatzbereite, jahrelang bewährte Lösung braucht, sollte das einkalkulieren. Wer bereit ist, ein Produkt mitzugestalten und dafür ein Jahr kostenlos zu nutzen, findet im Feedback-Partner-Programm den Einstieg.

Worauf Sie bei der Auswahl achten sollten

Vier Fragen, die wichtiger sind als Feature-Listen:

1. Wie viel Zeit verbringen Sie heute mit Routinearbeit? Wenn die Antwort "zu viel" ist, zählt der Automatisierungsgrad mehr als die Anzahl der Features. Eine Software mit 200 Funktionen, die Sie manuell bedienen müssen, spart weniger Zeit als eine mit 20 Funktionen, die autonom arbeiten.
2. Wächst Ihr Portfolio? Dann brauchen Sie Software, die bei 200 Einheiten genauso funktioniert wie bei 80. Fragen Sie nach der Preisstruktur bei Wachstum — manche Anbieter werden überproportional teurer.
3. Wie sieht Ihr Portfolio aus? WEG-Schwerpunkt → SCALARA oder Immoware24. Reine Mietverwaltung → domily.ai oder immocloud. Mischportfolio → hier wird die Auswahl schwieriger, weil kaum ein Anbieter beides gleich gut abdeckt.
4. Wo liegen Ihre Daten? Nicht jeder Cloud-Anbieter hostet in Deutschland. Für Verwaltungen, die mit Mieterdaten, Bankdaten und Steuerunterlagen arbeiten, ist das keine Nebensache.

Fazit

Es gibt keine Software, die für jede Verwaltung mit 50–200 Einheiten die richtige ist. Es gibt aber eine klare Erkenntnis: Vermieter-Tools wie objego sind zu einfach, Enterprise-Systeme wie Immoware24 sind zu komplex. Das relevante Feld für dieses Segment ist SCALARA und domily.ai, mit unterschiedlichen Stärken und unterschiedlichem Reifegrad.

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