CO2-Kostenaufteilung 2026: Der praktische Leitfaden für Hausverwaltungen

Warum die CO2-Kostenaufteilung für Verwaltungen komplexer ist

Das CO2-Kostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) gilt seit dem 1. Januar 2023. Die Grundidee ist einfach: Die CO2-Kosten aus dem Heizen werden zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt. Je schlechter die Energieeffizienz des Gebäudes, desto mehr zahlt der Vermieter. Je besser das Gebäude, desto mehr zahlt der Mieter.

Für einen privaten Vermieter mit einem Gebäude ist das eine zusätzliche Berechnung pro Jahr. Für eine Hausverwaltung mit 15 Objekten ist es ein eigenständiger Prozess: Für jedes Gebäude müssen separate Daten erhoben, separate Berechnungen durchgeführt und separate Aufteilungen in die Nebenkostenabrechnung integriert werden. Jedes Gebäude hat einen anderen Energieträger, eine andere Fläche und einen anderen spezifischen CO2-Ausstoß. Und jedes Gebäude landet möglicherweise in einer anderen Stufe des Stufenmodells.

2026 kommt eine weitere Komplexität hinzu: Der CO2-Preis bewegt sich erstmals in einem variablen Korridor. Statt eines festen Preises von 45 Euro pro Tonne (2024) oder 55 Euro (2025) liegt der Preis 2026 zwischen 55 und 65 Euro pro Tonne. Der tatsächliche Preis wird über Auktionen an der Leipziger Energiebörse bestimmt. Für die Abrechnung bedeutet das: Sie müssen den tatsächlich gezahlten CO2-Preis kennen, nicht nur einen pauschalen Wert.

Das Stufenmodell verständlich erklärt

Das Stufenmodell teilt Wohngebäude in zehn Stufen ein. Entscheidend ist der spezifische CO2-Ausstoß pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr. Je niedriger der Wert, desto besser das Gebäude.

Ein Gebäude mit weniger als 12 kg CO2 pro Quadratmeter und Jahr liegt in der besten Stufe. Hier trägt der Mieter 100 % der CO2-Kosten und der Vermieter nichts. Das betrifft in der Regel gut sanierte Neubauten oder Gebäude mit Wärmepumpe.

Am anderen Ende steht ein Gebäude mit 52 kg CO2 oder mehr pro Quadratmeter und Jahr. Hier trägt der Mieter nur noch 5 % und der Vermieter 95 %. Das betrifft unsanierte Altbauten mit alten Ölheizungen.

Dazwischen gibt es acht weitere Stufen mit einer linearen Abstufung. Bei 12 bis 17 kg zahlt der Mieter 90 % und der Vermieter 10 %. Bei 17 bis 22 kg sind es 80 % zu 20 %. Und so weiter in 5-kg-Schritten.

Die Logik dahinter: Der Mieter kann sein Heizverhalten beeinflussen, aber nicht die energetische Qualität des Gebäudes. Je schlechter das Gebäude, desto mehr Verantwortung liegt beim Vermieter, der sanieren könnte.

Schritt für Schritt: Den CO2-Ausstoß eines Gebäudes berechnen

Die Berechnung folgt drei Schritten.

Schritt eins: Energieverbrauch ermitteln. Sie brauchen den Gesamtverbrauch des Gebäudes für den Abrechnungszeitraum in Kilowattstunden (kWh). Bei Gas steht der Verbrauch auf der Jahresabrechnung des Energieversorgers. Bei Öl multiplizieren Sie die verbrauchte Literzahl mit dem Heizwert (circa 10 kWh pro Liter). Bei Fernwärme steht der Verbrauch ebenfalls auf der Abrechnung.

Schritt zwei: CO2-Ausstoß berechnen. Multiplizieren Sie den Energieverbrauch mit dem Emissionsfaktor des Energieträgers. Für Erdgas liegt der Faktor bei 0,201 kg CO2 pro kWh, für Heizöl bei 0,266 kg CO2 pro kWh, für Fernwärme variiert er je nach Anbieter und Region.

Schritt drei: Spezifischen CO2-Ausstoß ermitteln. Teilen Sie den gesamten CO2-Ausstoß durch die Wohnfläche des Gebäudes in Quadratmetern. Das Ergebnis ist der Wert in kg CO2 pro Quadratmeter und Jahr, der die Stufe bestimmt.

Rechenbeispiel mit zwei Gebäuden

Nehmen wir zwei Gebäude aus einem realen Verwaltungsportfolio.

Gebäude A ist ein Mehrfamilienhaus mit 800 m² Wohnfläche und Gasheizung. Der Gasverbrauch im Abrechnungszeitraum beträgt 120.000 kWh. Die CO2-Emissionen: 120.000 × 0,201 = 24.120 kg CO2. Spezifisch: 24.120 ÷ 800 = 30,15 kg CO2/m²/a. Das entspricht Stufe 5 (27 bis 32 kg). Der Mieter trägt 60 % der CO2-Kosten, der Vermieter 40 %.

Bei einem CO2-Preis von 60 Euro pro Tonne (Mitte des 2026er-Korridors) und einem Gesamtausstoß von 24,12 Tonnen betragen die CO2-Kosten 1.447,20 Euro. Davon zahlt der Mieter 868,32 Euro (verteilt auf alle Mietparteien nach Fläche oder Verbrauch) und der Vermieter 578,88 Euro.

Gebäude B ist ein saniertes Mehrfamilienhaus mit 600 m² Wohnfläche und Fernwärme. Der Verbrauch beträgt 60.000 kWh. Der Emissionsfaktor der lokalen Fernwärme liegt bei 0,12 kg CO2/kWh. CO2-Emissionen: 60.000 × 0,12 = 7.200 kg CO2. Spezifisch: 7.200 ÷ 600 = 12 kg CO2/m²/a. Das liegt an der Grenze zu Stufe 1 (unter 12 kg). Der Mieter trägt 100 % der CO2-Kosten, der Vermieter nichts.

Dieses Beispiel zeigt, warum die Berechnung pro Gebäude erfolgen muss. Zwei Gebäude derselben Verwaltung können in völlig verschiedenen Stufen landen.

Sonderfälle: Ölvorrat, Gasetagenheizung, Mischnutzung und Denkmalschutz

In der Praxis gibt es mehrere Sonderfälle, die die Berechnung erschweren.

Ölvorrat über Jahresgrenzen: Wenn ein Vermieter im November 2025 Heizöl kauft, das erst im Februar 2026 verbraucht wird, gilt der CO2-Preis des Kaufjahres, nicht des Verbrauchsjahres. Das bedeutet: Sie müssen dokumentieren, wann das Öl gekauft wurde und zu welchem CO2-Preis. Der BMWK-Onlinerechner kann diesen Fall nicht zuverlässig abbilden.

Gasetagenheizung: Wenn Mieter eine eigene Gastherme haben und direkt mit dem Energieversorger abrechnen, kehrt sich der Prozess um. Der Mieter berechnet die CO2-Kosten und kann den Vermieteranteil vom Vermieter zurückfordern. Für die Verwaltung bedeutet das zusätzlichen Koordinationsaufwand, da die Verbrauchsdaten vom Mieter kommen müssen.

Mischnutzung (Wohn- und Gewerbe): Für Gebäude mit Nichtwohnnutzung gilt aktuell eine pauschale 50/50-Aufteilung. Das Stufenmodell greift nur für reine Wohngebäude. Für gemischt genutzte Gebäude prüfen Sie, ob der Wohnanteil überwiegt, und wenden dann entweder das Stufenmodell (für den Wohnteil) oder die 50/50-Regel (für das Gesamtgebäude) an.

Denkmalschutz: Bei denkmalgeschützten Gebäuden wird der Vermieteranteil laut CO2KostAufG stark reduziert. Der Grund: Der Vermieter kann bauliche Sanierungsmaßnahmen aufgrund des Denkmalschutzes nicht oder nur eingeschränkt durchführen. Die genaue Reduzierung hängt davon ab, welche Maßnahmen denkmalrechtlich ausgeschlossen sind.

Was passiert, wenn die Berechnung fehlt oder falsch ist

Wenn der Vermieter die CO2-Kostenaufteilung nicht vornimmt oder nicht korrekt berechnet, hat der Mieter nach § 7 Abs. 4 CO2KostAufG das Recht, seinen Heizkostenanteil pauschal um 3 % zu kürzen. Das klingt nach wenig, summiert sich aber in einem Gebäude mit 20 Mietparteien schnell.

Die 3 % beziehen sich auf die gesamten Heizkosten des Mieters, nicht nur auf die CO2-Kosten. Bei durchschnittlichen Heizkosten von 1.200 Euro pro Jahr und 20 Mietern sind das 720 Euro weniger Einnahmen für den Vermieter, jedes Jahr. Und das Kürzungsrecht besteht zusätzlich zur Pflicht, die CO2-Kosten korrekt aufzuteilen.

CO2-Daten systematisch erfassen über das gesamte Portfolio

Für eine Verwaltung mit 10 oder mehr Gebäuden brauchen Sie einen Prozess, der jedes Jahr wiederholbar ist. Die Daten kommen aus verschiedenen Quellen: Energieversorger liefern Abrechnungen in unterschiedlichen Formaten. Öllieferanten stellen Rechnungen mit Literzahlen aus. Fernwärmeanbieter haben eigene Abrechnungszyklen, die nicht immer mit dem Mietabrechnungszeitraum übereinstimmen.

Ein praktischer Ansatz: Legen Sie pro Gebäude einen CO2-Datensatz an, der folgende Felder enthält: Energieträger, Verbrauch in kWh, Emissionsfaktor, Wohnfläche, Abrechnungszeitraum und CO2-Preis. Diesen Datensatz füllen Sie, sobald die Energieabrechnung vorliegt. Damit haben Sie alle Eingabewerte für die Stufenmodell-Berechnung.

Der Aufwand liegt nicht in der Berechnung selbst, die ist mit einer Tabelle in fünf Minuten erledigt. Der Aufwand liegt in der Beschaffung und Zuordnung der Eingabedaten über viele Gebäude und Energieträger hinweg.

CO2-Berechnung als Teil der Nebenkostenabrechnung

Domily hilft Hausverwaltungen dabei, die CO2-Kostenaufteilung automatisch pro Gebäude zu berechnen. Energieverbrauch, Emissionsfaktor und Wohnfläche werden aus den erfassten Gebäudedaten gezogen. Die Stufe wird automatisch ermittelt und die Aufteilung direkt in die Nebenkostenabrechnung integriert. So funktioniert die automatische Abrechnung · 30 Tage kostenlos testen

Weiterlesen

• Nebenkostenabrechnung: Die 10 teuersten Fehler — Die CO2-Umlage ist nur eine Position. Diese 10 Fehler betreffen die gesamte Abrechnung.
• Fernablesbare Messtechnik: Was bis Ende 2026 umgestellt sein muss — Ohne korrekte Verbrauchsdaten keine korrekte CO2-Berechnung.
• Anlage V für Hausverwaltungen — CO2-relevante Kosten wirken sich auch auf die steuerliche Aufbereitung aus.